miércoles 26 de septiembre de 2007

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Hipotecas multidivisa

Riesgo de las hipotecas multidivisas - El tipo de interés (Libor-Euribor)

La gracia de las hipotecas multidivisa es el menor interés del Libor frente al Euribor

Cuando uno se mete en hipotecas multidivisas, no lo hace porque le guste la divisa; uno se mete en hipotecas multidivisa porque el Libor, el tipo de interés, es más bajo. Y por lo tanto, una subida del Libor del yen-franco suizo y/o una bajada del Euribor, podrían hacer que las hipotecas multidivisa dejaran de ser interesantes.

El riesgo del Libor es muy pequeño

Es evidente que una subida del Libor del yen-franco suizo y/o una bajada del Euribor podrían hacer que las hipotecas multidivisa dejaran de ser interesantes, pero francamente el riesgo de que esto ocurra es mínimo. Si bien el Euribor podría estabilizarse en los niveles actuales y dejar su interminable subida, es difícil imaginar que el Libor del yen subiera a niveles que perjudiquen las hipotecas multidivisas. En Japón siguen entre deflación y mínima inflación, con estancamiento económico, y en esas condiciones ningún banco central va a ponerse a subir tipos. Como mucho, podrían subir el Libor algunas décimas, si la economía japonesa mejorase, pero no hasta un nivel doloroso para las hipotecas multidivisa.

Y en Suiza, la cosa es diferente, pero igual; en Suiza la inflación siempre está controlada, porque los suizos son gente seria y tienen una de las economías más estables y consolidadas del planeta, si no la que más. No hay motivos para subir los tipos, dado que no hay tensiones inflacionistas; y así viven mejor. ¿Para qué iban a subir el Libor?

Hoy no he hecho Excel comparativo, porque el caso aquí es trivial: mientras el Libor (del yen o del franco suizo) siga por debajo del euribor, las hipotecas multidivisa son las ganadoras. Sólo con una bajada muy fuerte del euribor o con una subida muy importante del Libor, o con un las dos a la vez, saldría a cuenta pasar nuestra hipoteca multidivisa a euros.

Riesgo de las hipotecas multidivisas - El riesgo divisa
Riesgo de las hipotecas multidivisas - El tipo de interés (Libor-Euribor)
Carry Trade - Correlacion divisa-tipos
Riesgo de las hipotecas multidivisas - Nosotros mismos

Etiquetas: libor, riesgo hipotecas multidivisas

16 comentarios:

no solo tienes que mirar el interes sino las perspectivas del tipo de cambio de moneda

Opinión De Anónimo, A las 23 de octubre de 2007 23:19
De eso trataba el artículo anterior.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 4 de noviembre de 2007 21:56
totalmente de acuerdo, en estos momentos voy a cambiar de casa y la nueva hipoteca es en multidivisas. Tienes que estar atento, desde luego, pero de entrada la diferencia a día de hoy sobre una hipoteca de 330000 euros es: 1822 euros con hipoteca estandar y 1175 euros con multidivisa, un tercio menos, vale la pena preocuparse un poquito por 650 euros al mes.
Un saludo.

Opinión De iñaky, A las 12 de diciembre de 2007 16:17
Pues que tengas suerte con la hipoteca multidivisas, iñaky. Igual en vez de preocuparte un poquito, hasta resulta que ganas por partida doble.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 12 de diciembre de 2007 19:21
En estos momentos contratar una hipoteca en divisa en mas arriesgado dada la fortaleza del euro y por tanto es previsible que en algún momento cambie la tendencia y se revaloricen el yens y el dolar.
A diciembre del 2007 nos sale una cuota aproximada de 370 euros si contratamos en yens y una cuota de 570 si contratamos en euros.
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multidivisa

Opinión De Audihakan, A las 18 de diciembre de 2007 19:08
Un ahorro de nada menos que el 35% con la hipoteca multidivisas... aunque haya un riesgo, la recompensa es tentadora.

Por otra parte, el BoJ siempre ha querido una divisa débil para favorecer sus exportaciones, y eso no tiene pinta de ir a cambiar.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 18 de diciembre de 2007 23:26
Sabeis si se puede hacer un hipoteca multidivisa en dos divisas, es decir si tienes un a hiporteca de 200.000€ tener 100.000€ en fracos suizos y 100.000€ en yenes.

Opinión De Anónimo, A las 31 de diciembre de 2007 10:53
Lo de la doble hipoteca multidivisa no se puede, eso tendrían que ser dos hipotecas diferentes. Y dos hipotecas multidivisa supondría muchos más gastos para tí, y más engorro para el banco; y si ya cuesta en según donde que se aclaren con una hipoteca multidivisa, como para pedirles una doble.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 31 de diciembre de 2007 16:07
Cual es la mejor entidad para realizar una hiporte multidivisa, o cual searia unas buenas condiciones para negociar con el banco, A mi me han ofreciodo
Comisión de apertura: 2%
Libor + 0.75 o Euribor +0.75%
Revisión trimestral
Índice Libor divisa a 3 meses
Cambio aplicado: oficial 2 días antes cuota
Limite día cambio divisa: 4 días antes revisión.
Comisión cancelación parcial: 0 %
Comisión de cancelación total: 0.50 %
Comisión de cambio de divisa mensual: 0.20 % (Dependiendo de la entidad pueden no cobrar mínimo o tener un mínimo de 9 euros)
Redondeo: No
Servicio de tutelaje mensual: Gratuito
Seguros de hogar: no obligatorios ( solo incendios según ley)
Seguro de vida : no obligatorios
Tarjetas de crédito: no obligatorias
Otros productos a contratar obligado: ninguno

Opinión De Anónimo, A las 2 de enero de 2008 8:49
Son buenas condiciones, excepto la comisión de apertura que parece excesiva. El diferencial podría parecer más alto que en otras hipotecas multidivisa, pero al ser aplicado al Libor trimestral (que casi siempre es más bajo que el libor anual), resulta un interés bastante bueno.

Para la comisión de cambio, un 0,2% de una cuota de 1000 euros supondría sólo 2 euros, así que trata de evitar ese mínimo de 9 euros, porque son 7*12=84 euros anuales por culpa del mínimo. Es bastante dinero, pero lo peor sigue siendo la comisión de apertura, que es una clavada.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 2 de enero de 2008 23:32
ES MEJOR ESPERAR A QUE SE APRUBE EN EL BOE LA NUEVA LEY SOBRE CAMBIO DE HIPOTECAS?

Opinión De Anónimo, A las 10 de enero de 2008 9:58
Probablemente sí, porque así sabrás con más certeza a qué atenerte; pero no te preocupes demasiado por el tema, las hipotecas multidivisa no suelen legislarlas, y además la hipoteca multidivisas dura 30 años y las leyes y normas de hipotecas las están cambiando cada dos años, así que la certeza que te dará esperar es relativa.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 10 de enero de 2008 16:06
Bueno, solo llevo dos meses ojeando el tema por que voy a cambiar mi actual hipoteca en euros (225000>1221€) a una multidivisa y en principio será en yenes(781€+gtos.0.02€)... pero tengo muchas dudas

1. El libor en principio no me preocupa, por que espero que para cuando le de por subir haber amortizado bastante.(si me fijo en el histórico de tipos lleva años bajo. http://www.economagic.com/em-cgi/data.exe/libor/day-jp3m), por tanto, subir subirá, pero creo que se verá venir ¿no?

2. El que me da miedo de verdad es el cambio. Veo que la fluctuación euro/yen es tremenda. Si el yen se aprecia (a niveles de los últimos años), me sube la cuota, pero aun asi, pago menos que en euros. Si el yen se deprecia mucho, pero mucho, podría salir del yen y volver al euro y automáticamente reducir mi deuda, ¿no?

3. Creo que es mejor dar tu brazo a torcer con los diferenciales que te marque tu acreedor y que los gastos de cambio o salida sean mínimos. Doy por echo que en algún momento de la vida de mi bonita hipoteca tendré que cambiar, y llegado el momento que los gastos sean mínimos.

Bueno, no tengo claro los conceptos de fixing y si estoy en lo cierto con mis afirmaciones.

Ruego vuestro comentarios
Un saludito.

Opinión De gmanao, A las 19 de enero de 2008 18:04
Ojo con el punto 2, si el yen sube tu deuda aumentará, y si entonces te pasas a euros ya no deberás lo mismo sino mucho más; pero como dices, es probable que aún te salga a cuenta. Y en efecto, si el yen se deprecia y vuelves al euro, habrás dado el pelotazo de tu vida.

Respecto a los diferenciales del libor yen y las comisiones de cambio divisa, no sólo depende de tu perfil (si piensas seguir con hipotecas multidivisas en yenes, o cambiarte del yen al euro), también habrá que ver cuánto te apretan. Te sugiero que recojas varias propuestas y las pongas aquí para que lo comentemos.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 20 de enero de 2008 14:04
En estos últimos días el yen se ha apreciado unos 10 puntos (ha pasado de 163 a 153). Yo he firmado a 153 y creo que es un buen momento, pero a la larga estas oscilaciones serán unas veces a favor y otras en contra. El riesgo, en mi opinión, hoy en día no es tanto visto como está el Euribor. Lo que sí está claro es que es para estar permanentemente revisando las cotizaciones y tomar unos valores (aceptables) para hacer el cambio de divisa. Hoy en día la opción de cambio si hay mucho movimiento es el franco, que realmente oscila mucho menos.

Opinión De Anónimo, A las 22 de enero de 2008 10:43
Evidentemente el riesgo de una hipoteca multidivisa hay que medirlo por comparación con el que sería en una hipoteca normal, y creemos que compensa.

Pero una vez que ya has firmado (en un momento muy bueno, enhorabuena), no estés tan pendiente del tipo de cambio, porque como dices estas oscilaciones serán unas veces a favor y otras en contra, y estar demasiado pendiente sólo sirve para dormir mal. Cuidado con el Libor yen, que si subiera mucho sí que podría arrastrar a su vez la cotización del yen; pero mientras el libor yen esté tranquilo, no hay motivo para seguir la cotización del yen día a día, ni semana a semana.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 22 de enero de 2008 21:57